Eine Altbau-Sanierung kostet in Deutschland ueblicherweise zwischen 1.500 und 2.500 € pro Quadratmeter Wohnflaeche — bei denkmalgeschuetzten Objekten oder substanzreichen Gruenderzeit-Bauten auch deutlich mehr. Diese Spanne entscheidet darueber, ob Ihr Hauskauf ein Glueckskauf wird oder ein Fass ohne Boden.
In diesem Ratgeber lesen Sie, welche Posten welche Anteile am Budget ausmachen, wo die typischen Kostenfallen lauern und wie Sie vor dem Notartermin die Größenordnung selbst einschätzen.
Marktpreise nach Gewerk
Die Verteilung der Sanierungskosten nach Gewerk ist in den letzten Jahren deutlich planbarer geworden — auch wenn die absoluten Preise seit 2022 um 20 bis 35 % gestiegen sind. Die folgenden Werte sind typische Spannen fuer ein Einfamilienhaus mit 140 m2 Wohnflaeche, Baujahr 1960er bis 1970er Jahre, ohne Denkmalauflagen.
| Position | Kosten |
|---|---|
| Dach (Eindeckung + Daemmung) | 28.000 € |
| Fenster (Austausch komplett) | 14.500 € |
| Fassade (WDVS + Putz) | 32.000 € |
| Heizung (Waermepumpe + Tank-Rueckbau) | 28.000 € |
| Elektrik (Komplett-Neuverkabelung) | 18.500 € |
| Bad (Komplettsanierung) | 12.000 € |
| Boeden (Estrich + Belag) | 9.500 € |
Diese Werte sind ohne Innenausbau, Maler, Putzarbeiten und ohne Erdarbeiten oder Trockenlegung. Wenn Sie alle Gewerke in einem Projekt zusammenfassen, sparen Sie 8 bis 12 % gegenueber Einzelvergaben.
Worauf bei der Kalkulation achten
Die haeufigsten Schaetzfehler entstehen nicht bei den Hauptposten, sondern in den Anschluessen. Wenn die Heizung neu ist, aber der hydraulische Abgleich fehlt, verlieren Sie 10 bis 15 % der Effizienz. Wenn die Fenster neu sind, aber die Anschlussfugen nicht fachgerecht gedaemmt werden, entstehen Schimmelbruecken.
Reserve-Budget einplanen
Erfahrungsgemaess unterschaetzen Kaeufer den Aufwand fuer Statik, Trockenlegung und Schadstoffsanierung — drei Positionen, die kein Exposé jemals offen ausweisen wird. Setzen Sie 15 bis 20 % Reserve auf das Brutto-Sanierungsbudget. Bei Substanzbauten mit Verdacht auf Setzungsrisse oder feuchten Keller eher 25 %.
Reihenfolge der Gewerke
Eine durchdachte Reihenfolge spart bis zu 18 % der Gesamtkosten:
- Schadstoffe entfernen (Asbest, KMF, alte Heizoel-Tanks).
- Statik und Rohbau (Deckenertuechtigung, Mauerwerk).
- Aussenhuelle (Dach, Fassade, Fenster) — vor Innenausbau.
- Haustechnik (Heizung, Elektrik, Sanitaer).
- Innenausbau (Boeden, Waende, Fliesen, Maler).
Wer diese Sequenz umkehrt, zahlt durch Doppelarbeiten drauf — frisch verlegter Estrich muss aufgerissen werden, neue Tapete reisst beim Putzwechsel.
Wie Sie die Groessenordnung vor dem Notartermin pruefen
Sie muessen kein Bausachverstaendiger sein, um eine realistische Einschaetzung zu bekommen. Folgende oeffentliche Datenquellen liefern mehr, als die meisten Kaeufer wissen:
- Geoportal-Luftbilder des Bundeslandes (kostenlos, alle 16 BL): Dachzustand und Bewuchs sichtbar.
- Historische Luftbilder (1950-heute): Anbauten, Sanierungs-Phasen rekonstruieren.
- Energieausweis (verbrauchsorientiert oder bedarfsorientiert): thermische Qualitaet der Gebaeudehuelle.
- ALKIS-Katasterdaten (Anfrage bei der Gemeinde): Baujahr, Bauklasse, Grundflaeche.
Haeufige Fragen
Notwendig ist alles, was die Gebrauchstauglichkeit oder Sicherheit betrifft: Dach dicht, Heizung funktional, Elektrik nicht brandgefaehrdet. Optional sind alle energetischen Massnahmen, die ueber die GEG-Pflichten hinausgehen — eine Daemmung der Aussenwand kann sich nach 18 bis 25 Jahren amortisieren, ist aber selten ein Notfall.
Der Verbrauchsausweis zeigt, wie viel Energie die letzten Bewohner real verbraucht haben — abhaengig von ihrem Heizverhalten. Der Bedarfsausweis rechnet den Bedarf des Gebaeudes an sich aus, neutral gegenueber dem Bewohner. Fuer eine Kaufentscheidung ist der Bedarfsausweis aussagekraeftiger; fuer eine schnelle Einschaetzung reicht der Verbrauchsausweis.
Bei Investitionssummen ueber 250.000 € fast immer — eine Beratung kostet 800 bis 1.500 € und kann sechsstellige Folgekosten verhindern. Voraus geht aber eine Vor-Pruefung, damit Sie ueberhaupt wissen, welche Aspekte der Sachverstaendige genauer pruefen soll.